Crowdinvesting im Realitätscheck 2026: Warum ich der „Schwarmintelligenz“ den Rücken gekehrt habe

Es klang vor einigen Jahren so verlockend: Mit kleinen Beträgen ab 500 Euro zum Mitbesitzer von exklusiven Immobilienprojekten werden oder die Energiewende direkt vor der Haustür finanzieren. Crowdinvesting wurde als Demokratisierung des Kapitalmarkts gefeiert. Doch im Jahr 2026 ist die Euphorie einer harten Ernüchterung gewichen.

Wer heute einen Vergleich von Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen liest, findet dort oft glanzvolle Renditeversprechen von 6 % bis 9 % p. a. Was jedoch meist im Kleingedruckten verschwindet, ist das reale Risiko eines Totalverlusts. Ich habe dieses Risiko am eigenen Leib erfahren und für mich persönlich einen klaren Schlussstrich gezogen.

Das „Nachrang“-Risiko: Wenn du als Letzter leer ausgehst

Das grundlegende Problem beim Crowdinvesting ist die rechtliche Struktur: Fast immer handelt es sich um partiarische Nachrangdarlehen. Das bedeutet für dich als Anleger: Im Falle einer Insolvenz des Projektentwicklers wirst du erst bedient, wenn alle anderen Gläubiger – allen voran die finanzierenden Banken – ihr Geld zurückhaben. In der Praxis bleibt für die „Crowd“ in solchen Fällen meist nichts mehr übrig.

Die Marktsituation 2026 zeigt, wie gefährlich das ist. Die Nachwehen der Immobilienkrise der frühen 2020er-Jahre und die darauffolgende Insolvenzwelle bei vielen Bauträgern haben auch vermeintliche Platzhirsche der Branche ins Straucheln gebracht.

Meine persönliche Bilanz: Zwei Pleiten, ein Lichtblick und ein verschwundenes Modell

Ich habe das Konzept des Crowdinvestings über mehrere Jahre hinweg selbst getestet – mit sehr gemischten Gefühlen und einer letztlich negativen Bilanz.

1. Die Immobilien-Falle (2x Insolvenz): Ich war in zwei Immobilienprojekte investiert, die beide spektakulär gescheitert sind. Trotz schöner Exposés und „geprüfter“ Sicherheiten landeten die Projektgesellschaften in der Insolvenz. Mein investiertes Kapital? Komplett weg. Die rechtliche Hürde des Nachrangs verhinderte jede Chance auf Rückzahlung.
2. Der PV-Erfolg: Einzig mein Investment in ein Photovoltaik-Projekt (Solarpark) lief wie geplant. Hier konnte ich einen ordentlichen Zins verbuchen und das Kapital wurde samt Rendite zurückgezahlt. Erneuerbare Energien sind oft etwas transparenter, aber auch hier bleibt das Emittentenrisiko bestehen.
3. Propvest – Ein Experiment, das funktionierte (aber scheiterte): Ein interessanter Ansatz war Propvest, eine Marke von Exporo. Hierbei handelte es sich um einen Sparplan auf Crowdfunding-Immobilien – ein Modell, das den Einstieg noch niederschwelliger machte. In meinem Fall hat dieses Konstrukt tatsächlich funktioniert und die Auszahlungen liefen wie versprochen. Doch Propvest ist inzwischen nicht mehr verfügbar. Exporo stellte das Angebot ein, um sich wieder stärker auf das institutionelle Kerngeschäft zu fokussieren und den gestiegenen regulatorischen Hürden im Privatkundengeschäft zu entgehen.

Warum ich 2026 kein Crowdfunding mehr mache

Trotz vereinzelter Lichtblicke wie dem PV-Investment oder der positiven Propvest-Erfahrung habe ich mich dazu entschieden, keine weiteren Crowdinvesting-Projekte mehr zu zeichnen. Das Verhältnis von Risiko zu Ertrag steht für mich in keinem gesunden Verhältnis mehr.

Hier sind die Gründe für meinen Ausstieg:

• Mangelnde Kontrolle: Als Crowdinvestor hast du null Mitspracherecht. Du bist Passagier in einem Flugzeug, bei dem du den Piloten nicht kennst und keine Fallschirme an Bord sind.
• Intransparenz der Plattformen: Die Plattformen werben mit „strenger Prüfung“, doch die Realität hat gezeigt, dass diese Prüfungen oft nicht tief genug gingen, um systemische Risiken oder Schieflagen der Bauträger rechtzeitig zu erkennen.
• Gesperrtes Kapital: Einmal investiert, kommst du meist für Jahre nicht an dein Geld. Es gibt keinen funktionierenden Zweitmarkt, der diese Bezeichnung verdient.

Fazit: Nur für echtes „Spielgeld“

Crowdinvesting bleibt eine hochspekulative Anlageform. Wer es dennoch versuchen möchte, sollte sich darüber im Klaren sein, dass er im Grunde wie ein Risikokapitalgeber agiert – aber ohne die entsprechenden Kontrollrechte.

Mein Rat für 2026: Wenn du in Immobilien oder Energie investieren willst, schau dir lieber breit gestreute ETFs oder klassische REITs an. Dort hast du Liquidität und stehst im Insolvenzfall rechtlich oft besser da. Ich für meinen Teil habe genug Lehrgeld bezahlt und überlasse das Crowdfunding ab sofort anderen.

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